来源：凤凰网房产宁波站
年是宁波楼市跌宕起伏的“变局”之年。
从三月拿地衍生出“无差别火热”景象，直至“”宁波史上最严楼市调控政策出台，引发二手房成交量连续下跌，紧接着学区二手房指导价、信贷严进严出……“看不见”的调控之手，让宁波楼市走向“寒武纪”。
最终，得幸于信贷政策的放松，不断降温的宁波楼市直到年末才逐步“回血”。年新年伊始，凤凰网房产宁波站带你复盘“从高歌猛进到市场冰封”的年宁波楼市。
01
楼市政策：“雷霆”一动，万马齐喑
据相关数据显示，年全国楼市调控高达次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。全国多个城市的地产供给侧改革持续推进。
在这个大环境下，3月浙江省加强房贷审查成为了“调控从严”的信号。4月起，宁波政府通过扩大限购圈、建立热点学区房指导价等措施，在“稳市场”的同时打压炒房投资行为，并在年6月份开展了七部门的房地产专项整治工作。
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这一系列的雷霆手段对于宁波楼市而言，起到了“及时冷却”的作用。全年市场走势也因此发生了变化，整体呈现“前高后低”的形势。到9月23日二手房挂牌应用正式上线，更是打击了不少二手房中介，也间接导致二手房销量持续性下滑。
10月份市场降温达到预期，随着年11月宁波部分银行整体额度的放松和放款周期的缩短，信贷的宽松为年底的提振抢收提供了助力。
得益于年底宽松的政策环境，年1月18日宁波第三批土拍，所有地块全部成功出让，成交总价.6亿元，整体溢价率7.1%。其中5宗地块拍至封顶。至此回落的土地市场环境重新步入正轨。
02
土地市场：一场“”引发的过山车
全年宁波市六区共计成交涉宅用地宗，成交总面积约.万m，总成交金额约.6亿元，由于集中供地政策影响，同比去年成交涉宅用地数量和成交总面积上都有所增加，但成交总金额缩水了.28亿元。整体土拍市场处于回落调整状态。
表格来源:搜地网络
由表可见全年宁波三批集中土拍成交结果呈现“V字型曲线”，呈现出“一批热、二批冷、三批稳”的趋势走向。
宁波首次土拍延续去年火热的市场行情，29宗地块成功出让，揽金亿元，成交楼面均价元/㎡，平均溢价率26.0%，19宗地块拍至封顶。在这场土拍中，绿城、荣安都是市场的最大赢家。其中，绿城以强劲的资金实力，狂掷97.72亿元斩获6宗优质宅地。主场作战的荣安在单独拿地后，再次与德信合作拿地，用70.58亿将5块地收入囊中安。第一次土拍俨然一副“红绿争霸”的情景。
市场的趋冷和土拍政策的趋严，宁波第二次集中拍地再也不复盛况。这场土拍共计29宗地块出让，却出现12宗流拍。仅有竞拍当天的鄞州区陈婆渡东地块和江北区胡坑基安置房地块有溢价，分别为1.6%和7.6%，多数地块被国企央企“承包”。
第三批集中供地姗姗来迟，政府实施了土地预申请政策，调整限价、地价，放松了土拍规则，房企利润空间有所上升，较第二批次明显升温，呈现出市场回暖的重要信号。但因安置房和租赁住房占比较大，总价、楼面均价和溢价率均不如第一批次土地火热。
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回顾全年的供地成交数据，绿城在成交金额、面积、数量三个榜单占据榜首。尤其在成交总金额方面，以总价超百亿的成绩远超其他房企。荣安则以75.3亿元，成交总面积㎡夺得成交总金额、总面积的亚军。
03
新房二手房行情走势：冰点边缘的苦苦挣扎
根据宁波市房产市场管理中心发布的数据统计，年宁波全年成交住宅商品房125套，其中新房套、二手住房套。
数据来源：宁波市房产市场管理中心
年宁波市六区房产交易市场高开低走。
受政策影响，4月份是显著的“分水岭”，这也意味着从开始持续了五年的“牛市”，在4月之后彻底与众人告别。
据统计，年全年，宁波市六区总共有批次新盘完成线上认购登记，共推出商品住宅6.1万余套、报名总人数接近8.2万人——就这组数据看，购房需求还是蛮旺盛的。但在开盘时候认购下单的只有2.5万人，整体开盘去化率约42%，由此可见购房者大多数持观望态度。
在各区新房成交量的数据统计中，鄞州依然稳坐“头把交椅”，奉化市场尽管从年下半年就已由热趋冷，年全年新房成交套数更是较年下降了50.4%，但成交总量依然是各区中第二高。
据了解，奉化年开盘去化率7%，还有超过全年成交量的库存积压。这对于已经冷却的奉化楼市来说，并不是一个好消息。
数据来源:“宁波房产”公众版APP数据统计
数据来源：宁波市房产市场管理中心
除此之外，从上面图表中未显示的余姚，年全年的新房成交套数已超过鄞州，高达套，成为宁波“最火”的区块。另外，慈溪也高达套，远高于宁波多数区域。这些数据背后，是宁波市六区外相对宽松的政策环境，和当地城市结构日益更新之后的双重结果。
数据来源：余姚房产信息
年宁波二手房市场走势与价格表现基本保持一致。全年成交套，同以往年平均成交套相比，今年可谓“二手房寒冬”。2月疫情后，市场快速复苏，量价同步快速上扬。3月份成为全年二手房成交“巅峰时刻”，月成交套，随着4月份宁波限购圈的扩大，学区房指导价的出台，4月-5月呈现二手房成交量“断崖式”下滑，随后市场涨幅处于停滞观望阶段。9月后，宁波市二手房成交量走势平稳，在低位小幅震荡，市场表现依旧乏力，整体呈下行态势。
数据来源：宁波市房产市场管理中心上同
从图表中，依稀可以看到10月份二手房价格跌幅更是达0.4%，创近20个月新低。单月成交套的月成交量，是3月份成交量的七分之一，已经不能用“惨淡”形容。全年由于政府调控、经济环境、银行信贷等因素影响，市场的疲软让宁波二手房市场一年之间回到年前水平。
04
展望：一个要“火”的板块，两个“靠谱”的开发商
年已经翻篇，新的一年在隔壁杭州土拍大幅回暖，宁波部分区域取消限购等诸多政策、利好包围之下，让不少人看到了买房的希望。那么，明年的可售楼盘数量有多少呢？
据统计，年宁波市六区范围内，在售楼盘和还未入市的新盘共计个。其中，老盘占到80个，纯新盘则只有38个。市场整体呈现“炒冷饭”的状态，要在明年宁波楼市中，寻找到值得入手的楼盘需要这两步。
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第一步选对板块！有市场才能涨，好的板块一年一个样。对比年宁波各大板块价格的涨幅，不难发现限购圈外区域深受市场青睐，其中镇海庄市板块位居榜首，成交均价涨幅达33.1%。
今年，庄市板块还创造了崇文花园“两开两罄”、龙光久宁府“首开首罄”的不俗成绩，
随着三官堂大桥正式通车、甬江科创大走廊蓄势待发的城市新兴之地，年9月庄市被宁波“十四五”规划点名。曝光的相关规划中，这里将围绕庄市街道、大学科技园区发展产业定位，重点建设“一室、一带、一街、一平台”。届时，紧跟“一室”（甬江实验室）建设，周边城市配套随之完善，庄市板块将会焕然一新，或成为“宁波的特拉维夫”。
第二步认准开发商！根据相关网站统计的数据显示，年全国累计有家房企破产。拥有本土开发经验和质量口碑的“硬核”房企，在宁波至少有这两家房企能让购房者放心。
荣安作为宁波本土房企，从年起在甬城揽地19宗，狂飙突进扩张的同时，也为购房者呈现了柳岸风荷、劝学里、春和景明等现象级交付。
绿城以18宗拿地量紧随其后，年更是用一场绿城·凤起潮鸣“教科书级别”的交付，让不少业主成为绿城铁杆粉丝……
对于诸如绿城、荣安这类在甬“高质量”房企而言，是否会“先生存、再谋发展”，我们不得而知，但对于普通购房者而言，随着放开房地产开发贷款、降LPR、银行重点满足首套房等楼市积极信号不断。
让我们相信，宁波的楼市寒冬已经过去，来年待到雪融，便是春暖花开。